Покупателей жилья в столице не осталось?

Специалисты по продажам новостроек рапортуют о росте цен на недвижимость. Но остальные данные свидетельствуют, что серьезные ухудшения, похоже, отнюдь не за горами.

Как сообщают аналитики столичного рынка недвижимости, наметившаяся еще в июне тенденция на повышение стоимости квадратного метра в новостройках эконом-класса в следующем месяце не сошла на нет, как это неоднократно случалось в течение последних 12 месяцев, а стала развиваться дальше.

Правда, рост оказался не слишком большим (+2,8% к началу августа, в среднем до 146,2 тысячи рублей за «квадрат»), но зато экспертов порадовала продолжительность такого процесса. Ведь до этого момента похожая ситуация имела место быть лишь в январе 2016 года, но тогда, отметила представитель руководящего звена компании «Метриум Групп» Анна Соколова, в действие вступали совсем иные драйверы: новые проекты на рынок не выводились, а граждане чуть ли не со дня на день ожидали закрытия программы госсубсидирования ипотечных ставок. Сейчас же прирост предложения составил свыше 6% от июньских результатов.

Кстати, подержанное жилье, отмечают специалисты по недвижимости, напротив, дешевеет. Причем гораздо более стремительными темпами. Не далее как в начале июля самым, пожалуй, дешевым предложением на столичной «вторичке» была квартира в Южном Тушино, за которую собственники намеревались выручить никак не меньше 3,6 миллиона рублей. В настоящее же время статуса самого дешевого предложения в этом сегменте рынка риелторы удостаивают малогабаритную квартиру в Царицыно. Общая площадь объекта, располагающегося на первом этаже панельного дома, составляет всего 12 квадратных метров, цена вопроса — 1,8 миллиона рублей.

Что же касается объемов реализации объектов на первичном рынке, то здесь ситуация плачевна. На излете лета, по свидетельству чиновников как федерального, так и регионального уровней, продажи жилья в новостройках фактически встали. Представители крупных застройщиков региона с сожалением констатируют: в Москве без каких-либо акций и скидок практически ни одну квартиру продать не удается. И даже такие механизмы как 13-процентный дисконт или рассрочка платежа, не спасают ситуацию.

Специалисты по продажам ответственно заявляют: в жилых проектах «старомосковских» районов максимум 1 квартира из 10 продается без скидок. Во всех остальных случаях девелоперы и их представители вынуждены предоставлять покупателям дисконт в размере до 17% от первоначальной стоимости. В «новомосковских» новостройках скидки еще выше — до 18%.

В Подмосковье же дела идут еще хуже. Если жилье и продается, то в 93% случаев со скидкой, размер которой достигает 20%. Здесь всему виной элементарное «затоваривание» региона жилыми проектами. Кроме того, расклад сильно испортили муссировавшиеся в средствах массовой информации в начале года слухи об отмене программы господдержки ипотеки, которые заметно подогрели рынок «первички» весной. В результате к настоящему моменту покупатели с «живыми» деньгами элементарно закончились, так что единственным китом, на котором пока еще кое-как удерживается этот сегмент рынка, остаются жилищные займы.

Но и с ними не так все гладко. Как рассказал российским СМИ Александр Плутник, руководимое им Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) уже осенью планирует внести в Госдуму законопроект, по которому годовые ставки по ипотеке могут быть опущены до уровня 8−9% (вместо уже названных историческим минимумом сегодняшних 12,5%). И вероятность того, что данное понижение случится уже в следующем году, по словам самого Плутника, очень высока. Подобное заявление отнюдь не льет воду на мельницу роста объемов выдачи ипотечных кредитов в настоящее время, поскольку сомневающиеся граждане уже настраиваются немного подождать этих самых лучших времен, а не влезать в ипотеку сейчас.

Ближайшие перспективы первичного рынка в столичном регионе также отнюдь не радужны. Как утверждает вице-премьер подмосковного правительства Герман Елянюшкин, число обратившихся за разрешением на строительство застройщиков сокращается. Если по итогам первой половины 2015 года этих самых разрешений было выдано в общей сложности на 3,3 миллиона квадратных метров жилья, то за этот же период года нынешнего надлежащем образом оформлено всего 2,5 миллиона.

На этом фоне пугающе выглядит и статистика Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). Согласно ей, только за первые 6 месяцев этого года рынок по причине банкротства покинуло 1,6 тысячи строительных компаний, что два с половиной раза больше, чем с января по июль 2015 года. А у многих из оставшихся РАСК фиксирует рост объемов просроченной задолженности. Пока это беда только маленьких организаций, но исполнительный директор агентства Вячеслав Строкань не исключает, что в ближайшем будущем подобная участь поджидает также средних и крупных игроков.

В своем стремлении выжить и сохранить потребительский спрос рынок первичной недвижимости хватался за все соломинки, самой надежной из которых была тенденция на уменьшение габаритов квартир. Как указывают представители правительственного Аналитического центра, размер вводимого в строй жилья начал изменяться в меньшую сторону еще 10 лет назад, и только за 2014 год средняя величина «ужатия» по стране составила 19% (с 69 до 56 «квадратов»). Кое-где в регионах как цифры, так и темпы, понятное дело, гораздо выше. В частности, в Санкт-Петербурге, по данным местных риелторов, только за последнюю пятилетку габариты жилья сократились в диапазоне от 20 до 42 процентов.

Количество подобных «малогабариток» стремительно увеличивается. По некоторым данным, одни только «урезанные» двухкомнатные квартиры могут похвастаться шестикратным приростом за 2 последних года.

Однако, как показывает практика, пусть даже сильно уменьшенные в размерах, но все-таки полноценные квартиры, покупателям все чаще оказываются не по карману. Как утверждает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, сейчас наиболее востребованным товаром являются даже не «однушки» массового сегмента, а еще более бюджетные студии.

И поскольку бизнес есть бизнес, то вполне естественно, что на залеживающийся товар (однокомнатные квартиры, доля которых на первичном рынке столицы составляет сейчас более 40%) цены снижаются. Так, «однушки» потеряли за год в среднем 14,4% за год (6,1 миллиона рублей к настоящему времени против 6,7 миллиона в 2015 году), «двушки» — 12,4% (8,9 миллиона сейчас против 10,2 миллиона годом ранее), а «трешки» — 11,4% (14,2 миллиона прошлым летом против 12,6 миллиона теперь). А вот на востребованный, каковыми сейчас являются студии, наоборот, растут. Пусть и не ахти какими быстрыми темпами (в течение июля стоимость подобных объектов выросла, по данным «Метриум Групп», лишь на 2,5%, с 4,14 до 4,24 миллиона рублей), но на данный момент для девелоперов это, похоже, единственный вариант хоть как-то свести концы с концами.